Pe piata imobiliara exista aproape 8 milioane de proprietari de locuinte vechi si un milion de potentiali cumparatori, afirma Dan Ioan Popp, presedintele firmei imobiliare Impact, intr-un comunicat remis joi (5 noiembrie 2009).
“Înainte de 1989 cei mai multi aveam o locuinta. S-a ajuns astfel ca dupa 20 de ani de capitalism sa ajungem aproape 8 milioane de proprietari de locuinte vechi si un milion de potentiali cumparatori. Anual, doar 4-6% din prima categorie incheie tranzactii efective si numai 30-40% din a doua categorie reusesc sa cumpere. În tot acest tablou, ponderea dezvoltatorilor (locuintele noi) este mult sub 10% din totalul tranzactiilor imobiliare din acesti 20 de ani, explica Dan Ioan Popp.
Comentând un studiu recent efectuat de firma sa, presedintele Impact D&C S.A. subliniaza ca acum 20 de ani, salariul unui inginer, economist sau medic era de circa 3.000 lei, adica aproximativ 100 de dolari la cursul de atunci. Cu un salariu mediu se puteau achizitiona 703 franzele de 3,2 lei. Un televizor color Elcrom costa 12.500 lei, echivalentul a 4,16 salarii medii. Un automobil Dacia 1300 cu imbunatatiri costa 89.000 lei si se putea plati cu 29,66 salarii. Un apartament cu doua camere se putea cumpara cu 140.000 lei, adica cu 46,66 salarii medii.
Astazi, se arata in studiul mentionat, salariul mediu net al aceleiasi categorii profesionale este de circa 2.000 lei, iar dolarul este circa 3 lei, adica aproximativ 666 dolari. O franzela costa 1 leu, deci poti cumpara astazi 560 kg de franzele. Un televizor color cu diagonala de 45 cm costa acum 1.500 lei, deci trebuie sa platesti 0,75 salarii. Un automobil popular Dacia Logan de azi costa circa 30.000 de lei, adica 15 salarii. Si acelasi apartament de doua camere costa circa 250.000 de lei, adica 125 de salarii.
Deci românul mediu, cu pregatire superioara “câstiga astazi, dupa 20 de ani, mai multi dolari, dar poate cumpara mai putina pâine si cumpara de cinci ori mai greu un apartament decât o putea face cu 20 de ani in urma”, este de parere Dan Ioan Popp.
Preturile de dinainte de 1989 nu erau fixate de piata, ci erau artificial administrate de guvernul comunist. Dupa anii ‘90, ca urmare a “improprietaririi” a aproape 4 milioane de familii prin vânzarea la preturi simbolice de 1.000-2.000 dolari a apartamentelor in care locuiau, aproximativ 97% din populatia urbana a capatat statutul de proprietar. “Asa am avut dintr-o data 8 milioane de proprietari, care au inceput sa joace dupa regulile capitaliste – cerere si oferta – fixând practic pretul locuintelor.
Adica si-au asumat rolul de market-makers. Astazi, pe acesta baza, 90% din fondul actual de locuinte sunt cele vechi, circa 85% din acestea fiind tranzactionate de proprietari-persoane fizice, ceea ce inseamna ca formatorul pretului mediu este, de fapt, marea masa a populatiei, si nu o entitate sau un grup de entitati comerciale care practic sunt dispersate si de fapt nesemnificative.
În realitate, dezvoltatorii imobiliari au avut o influenta inexistenta in primii 10 ani, iar recent cumuleaza sub 10% din totalul tranzactiilor anuale cu locuinte”, afirma Dan Ioan Popp, care se intreaba in ce masura preturile de astazi sunt insa corecte.
Pe piata rezidentiala sunt 3 forte care formeaza opinia publica: cei 4-6% din totalul celor 8 milioane de proprietari, care fac tranzactii efective intr-un an de zile, cei 30-40% dintr-un milion de interesati, care reusesc intr-un an efectiv sa cumpere, si restul participantilor la economie in calitate de furnizori de produse sau servicii asociate. 90% dintre ofertele pe care le primeste un cumparator sunt ale vânzatorilor persoane fizice.
Dan Ioan Popp considera ca statul ar putea contribui la dezvoltarea pietei imobiliare prin stimularea initiativei private. Impact Developer & Contractor SA, infiintata in 1991 si cotata la Bursa de valori Bucuresti, a dezvoltat pâna acum 16 zone rezidentiale pentru mai mult de 2.000 de familii, din 5 orase. Portofoliul este completat cu 25.000 de metri patrati de birouri si spatii comerciale, precum si de servicii de administrare complexe.
